有房子的朋友，这几个月心头的那块石头稍稍放下了一点。那家前几年老是看空中国楼市的高盛，今年夏天忽然掉头，拿出一份新报告，开始算核心城市能涨多少。
它给的数字不含糊——两年内一线核心板块的房价要往上走15%到20%。这话要是搁在2024年底讲，连高盛自己都不会信。
转弯快到什么程度？2024年12月那份报告还劝客户赶紧卖，判断房价还要再掉一成半。
到了今年夏天，高盛另一份报告《抢在一线城市复苏之前布局》递到客户桌上，口风完全反过来了。上海、深圳被单独圈出来，说这两地在2025年底磨到底部，之后进入回暖通道。
七八个月，一家顶级投行把方向调转一百八十度，业内不少老人盯着报告看了半天。高盛把节奏切成了四挡。
上海、深圳跑最前头；北京慢半拍，大致2027年上半年才企稳；广州加几个新一线，还要再推半年到一年；普通二三线城市只能排后面，可能要熬到2028年之后才见转机。朋友们看节奏别乱套，一线和老家县城差了十万八千里，不能一锅粥。
有读者会追问，报告写的是三年累计涨15%，怎么就变成两年涨15%到20%了？其实不冲突。
2025年底到今年秋天属于磨底期，涨得慢，真正的回升要从今年底发力，一路拉到2028年底。满打满算就是两年多一点。
涨得最猛的那一档，锁定核心地段的改善型品质房。得把这个数字讲清楚。15%到20%不是全国普涨，更不是哪个小区都能跟着抬价。
它指的是一线城市的核心板块，地铁旁、好学区、硬配套的优质盘，属于深度下跌之后的价值回补。跟十几年前那种鸡犬升天的大牛市完全是两码事。
远郊盘、老破小想沾这波的光，难度不小。高盛态度转这么快，政策的分量变了是关键。
前几年市场普遍嫌托底的手偏软，可从2024年冬天开始，稳楼市的招数一波接一波落地，力道一轮比一轮重。首套房首付压到两成，房贷利率拉到近二十年低点。
换房退税、购房补贴在多个城市铺开。跟前几年的温吞水比，这次的发力完全是两个量级。房企那头也在被兜底。
白名单融资持续输血，保障房专项再贷款款项到位，不少地方的城投批量收储中小户型，拿去做人才房或者保障房。更有意思的是，高校也下场买房——湖北大学花近两亿元收了三百多套，中国矿业大学掏出近三亿元拿下近五百套。
江苏对省属高校赴苏北置业给三成补贴。等于市场多开了一个有财政兜底的新口子。光靠政策喊话还撬不动高盛这种投行翻脸。
真正让他们敢改口的，是价格确实跌透了。全国七十个大中城市新房价从高点回撤一成多，二手房回撤接近两成。
租售比这个硬指标，重点城市已经回到一比三百到一比四百，跟东京、纽约这种成熟市场的水平靠拢。价值重估的空间打开了，外资才敢重新进场。
数据也开始给面子。国家统计局9月中旬公布的8月数据，一线城市新房价格环比涨0.1%——上海涨0.4%，深圳涨0.2%，广州微涨0.1%，只有北京小幅走低。
更关键的信号在二手房这头：一线城市二手房价已经连续六个月环比上行。淡季能守住正增长不容易，这不是概念，是成交撑出来的。
供给端也在悄悄收紧。全国房地产开发企业数量比高峰时少了三成多，一大批中小房企退场。
核心城市的新盘几乎被头部央企国企主导，前几年那种拼命打折抢跑量的日子看不见了。上海、深圳主动压减土地出让规模，新房在当地总成交里的占比只剩三到四成。
供给稀，优质盘的议价底气就起来了。房企的债务也在拆雷。
到目前为止，已经有十九家房企的债务重组方案获批，累计减免的债务超过一万两千亿元。企业不用再割肉套现，核心盘的报价自然稳得住。
虞晓芬教授讲得直白：现房销售新政会把行业从粗放模式往品质赛道挤。供给侧洗牌到这一步，已经不是2021年那种比谁跑得快的局面。
转向的也不只有高盛一家。摩根大通判断核心城市未来几年能修复12%到18%，瑞银调高了中国不动产的配置额度，汇丰把今年叫作筑底之年，施罗德干脆把中国核心住宅调到＂超配＂。
几家投行的措辞各有差异，方向却齐刷刷朝一边倒。境外买家也在真金白银下注——上海高端住宅市场的境外买家占比，已经从早几年的两成冲上四成以上。
有人会问，是不是只有一线有戏？倒也不完全。今年6月，七十个大中城市中新房价格环比上涨的有二十城，创近一年新高，二线占了六成。
大连、杭州、宁波、青岛这几个产业底子扎实的地方，已经连续四个月以上环比走高。产业强、人口有净流入的城市，修复节奏往往比预期跑得快。
真正难熬的，是人口外流、产业空心的三四线。这轮行情是结构性的，不是全面开花。
核心区、地铁沿线、好学区会先走出来，远郊盘、人口流失城市还得继续熬。分化，是未来几年避不开的词。
上了岁数、手里有点积蓄的朋友，这份报告更多是参考坐标，不是催你下单的号角。有真实换房需求的，可以留意一下核心城市的品质房源；想单纯靠买房生钱的，得多掂量掂量。
投行也不是神仙。高盛历史上看走眼的时候不少，前脚看空、后脚翻多的例子就摆在面前，2024年底那份让人赶紧出手的报告现在读来都有点别扭。
它的判断可以听，但真要做决定，得看自家的现金流、居住需要和还款能力。别人喊涨我们不追高，别人唱空我们不恐慌，这份定力比任何一份研报都值钱。
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